La legge 106/2011, di conversione del Dl 70/2011, ha introdotto nell'articolo 31 della legge 448/1998 i commi 49-bis e 49-ter, al fine di «agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari», per consentire la rimozione dei vincoli relativi al prezzo massimo di cessione e/o del canone massimo di locazione delle singole unità abitative di edilizia residenziale pubblica o convenzionata.

La rimozione dei vincoli, alla luce della legge 106/2011, era subordinata al decorso di almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, alla richiesta del singolo proprietario e alla determinazione della percentuale del corrispettivo, calcolato a norma dell'articolo 31, comma 48, della legge 448/1998, da effettuare con decreto del ministro dell'Economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata. Quindi, la mancata determinazione con Dm rendeva inapplicabile la norma. Su quest'ultimo punto una novità significativa è stata inserita dal decreto milleproroghe convertito con la legge 14 del 24 febbraio 2012: l'articolo 29, comma 16-undecies, infatti, ha previsto che, a decorrere dal 1º gennaio 2012, la percentuale per calcolare il corrispettivo dovuto per la rimozione dei vincoli sia stabilita dai Comuni. Gli enti dovranno tenere conto della differenza tra il costo convenzionale e il costo di mercato dell'alloggio o del canone di affitto, e della residua durata dei vincoli imposti. Si segnala in proposito il parere della Corte dei conti, sezioni riunite in sede di controllo, numero 22/CONTR/11.

Rileva, comunque, il momento del trasferimento della proprietà (piena o superficiaria), e non la data di assegnazione in godimento da parte della cooperativa edilizia, o la data di registrazione o trascrizione dell'atto. Sembrerebbe, inoltre, che il proprietario che ne faccia richiesta abbia un vero e proprio diritto soggettivo alla stipula della convenzione, il cui contenuto è, del resto, predeterminato dalla legge anche ai fini della determinazione del corrispettivo; diritto soggettivo a cui fa riscontro l'obbligo dell'ente locale di prestarsi alla stipulazione della convenzione.

La normativa, si diceva, s'incentra sulla finalità di eliminare i maggiori intralci alla circolazione giuridica dei beni immobili oggetto delle convenzioni, consentendo la rimozione dei vincoli citati, che sono spesso oggetto di elusione e di mancato controllo.

Le risorse che i Comuni possono incamerare sono significative e possono dare respiro alle loro magre finanze. Il Comune di Milano, per esempio, ha circa 9mila alloggi convenzionati: ipotizzando una media di corrispettivo di circa 7mila euro a unità abitativa, e che il 50 per cento dei proprietari faccia richiesta, l'entrata prevista sarebbe di circa 30 milioni. Gli enti potrebbero investire in interventi di manutenzione o di costruzione di nuovi alloggi, per fornire una risposta a un bisogno sempre crescente di case a giovani precari e a anziani. Inoltre, trattandosi di oneri reali, il plusvalore realizzato può essere destinato al finanziamento di spese a carattere non permanente di cui all'articolo 187 del Tuel, e anche per il rimborso delle quote capitali delle rate di ammortamento dei mutui.

Fonte: Sole24Ore